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香港智远:景瑞控股成功完成债务结构优化,持续发展前景可期
2020/11/19

11月17日,景瑞控股发布公告,公司成功完成2021年到期的9.45厘优先票据的交换要约及新票据发行,新票据总规模达2.4亿美元,将于2023年到期。


据彭博信息披露,景瑞此次发行新票据部分,市场认购踊跃,最终账簿规模超额认购达5倍,其中:亚洲投资者占比78%,欧洲占比15%,美国境外占比7%。此次债券的成功交换及发行,将优化景瑞控股的债务结构,拉长债务期限,有利于公司可持续发展。


景瑞控股此次债务管理,获多家国际评级机构积极评价。标普认为,本次提出的交换要约和新票据发行是景瑞控股积极主动的财政管理的一部分。截止到今年上半年,景瑞控股的账上现金余额有120亿元人民币,足以支付包括拟交换票据在内的短期债务。并且景瑞控股一直保持着审慎的投资风格,倾向于使购买土地的速度与合同销售额的增长相匹配,以保持足够的流动性偿还债务为目标。


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穆迪给予该债券「B3」评级,和给予景瑞控股「B2」的企业家族评级(CFR)。穆迪也认为本次发行债券将改善景瑞控股的流动性状况,不会对其信用产生不利影响。另外穆迪还从景瑞控股经营上做了更具体的分析,穆迪指出,景瑞控股在2020年前10个月合同销售总额同比增长7.7%,达到189亿人民币。并且认为景瑞控股拥有充足的可销售资源、核心市场强劲的住房需求以及在中国经济活动复苏的背景下,未来12~18个月内,公司的合同销售额将达到270亿人民币。由于对景瑞控股经营成绩以及在一二线城市布局的乐观预期,穆迪预计景瑞控股的利息覆盖率在未来12~18个月将从2020年6月的1.9倍上升至2.0至2.2倍。


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景瑞控股是一家总部位于上海,深入布局核心一、二线城市的综合性地产开发公司。今年上半年,公司各项财务数据表现亮眼,其中:营收同比增长44.3%,毛利同比增长高达74.6%,核心归母净利润同比增长46.0%。从负债端来看,2020年上半年净负债率为68%,较去年同期优化4个百分点;有息负债公司较2019年同期有所下降,约193亿,剔除内存外贷部分,有息负债总额约为183亿元,而公司的银行及手头现金则达到120亿,现金短债比1.4倍,偿债能力强。今年虽受到疫情影响,但景瑞控股合约销售依然保持强劲,前10个月累计销售达约188.8亿元,同比增长7.7%,销售均价约21,896元/平方米,位于同业的前列,表现出非常强的韧性。


土地储备是地产公司持续发展的有力保障,2020年上半年,景瑞控股共取得5个新项目,新增货值约57亿,开发项目总货值为683亿,可售货值96%位于一、二线城市。下半年以来,景瑞再于无锡、常州、重庆、扬州、成都斩获6幅地块,截至目前新增土储约99万平方米,进一步深耕核心都市圈。景瑞控股可售资源核心区域抗风险能力较强,跌价风险较小,并具有较好的获利能力,为公司偿还债务提供了可靠的资金来源,核心资产可变现能力为公司债券本息偿付提供强有力的保障。


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除了传统的物业销售业务外,公司在物业管理业务方面也取得不俗成绩。截至2020年6月底,公司旗下景瑞服务共实现物业服务收入人民币2.25亿元,合同管理建筑面积2,639万平方米。此外,公司近年多元化布局的公寓和办公业务也迎来了持续增长,2020年上半年实现租金收入人民币0.84亿元,其中公寓项目平均出租率93.6%,办公项目平均出租率91.1%。随着物管的不断积累以及轻资产的布局,未来公司有望多点发力,盈利能力得到进一步增强,融资和偿债能力为可持续发展提供重要支撑,景瑞控股未来值得期待。


股票二级市场方面,从今年5月份起,公司控股股东兼董事局联席主席闫浩先生持续增持公司股份,已经于二级市场增持股份合共7,129.6万股,持股比率由39.47%增加至44.56%,显示了其对公司未来发展的坚定信心。而此次景瑞控股成功发行债券,有效优化了公司债务结构,为公司业务发展奠定了良好的基础,未来发展更加可期。