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权证网:海通国际首次覆盖景瑞控股,予跑赢大市评级,目标价4.80港元
2021/01/12

1月8日,海通国际首次发表了景瑞控股(1862.HK)的报告,给予跑赢大市评级和4.80港元的目标价。报告指出,景瑞控股是中国领先的住宅地产开发商、资产管理运营商和专业服务提供商。景瑞控股深耕长三角的同时,业务也拓展到京津冀、长江中游和成渝城市群。


海通国际推荐景瑞控股,是基于以下三点

1、景瑞控股在经济发达的长三角地区拥有充足的土地储备,占土地储备总量的54.6%;

2、近几年轻资产业务持续增长;

3、历年财务状况良好,净负债率较低。


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截至2020上半年,景瑞控股的土地储备总量约为490万平方米。景瑞的土地储备主要分布在一、二线城市。2020年上半年,景瑞控股在重庆、上海、武汉、杭州和苏州获得了5幅地块。截至2020年9月底,景瑞控股拥有754亿元人民币的可售货值。考虑到景瑞控股2018-2019财年的合约销售额均在250亿元人民币左右,海通国际认为其土地储备足以满足未来三年的开发和销售需求。


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景瑞控股的物业管理服务收入在过去三年持续增长,复合年增长率达39%。物业管理服务目前覆盖36个城市,合同管理建筑面积2,600万平方米,其中55.5%来自第三方。景瑞控股还计划进军商业物业管理领域。随着景瑞地产和第三方更多地产项目的交付,海通国际相信,景瑞控股物业管理的收入将继续持续增长。景瑞控股目标在2020年实现5,000万平方米的物业管理面积。海通国际预计,未来两年,景瑞控股可能会剥离其物业管理板块到A股上市。


此外,景瑞还拥有14个投资物业,其中位于上海、浙江和江苏的3个投资物业属于其他平台,位于北京、上海和江苏的11个投资物业属于旗下的不动产平台。这些投资性房地产的用途是长租公寓和办公楼。


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景瑞控股的净资产负债率从2015财年的138%降至2016财年的55%,之后在2017-2019财年保持在75%以下。截至2020年6月底,景瑞控股的净负债率为68%,低于行业平均水平77%。海通国际相信,景瑞控股在未来几年将继续保持健康的财务状况。


截至2020年6月底,景瑞控股的现金与短期债务的比率约为1.4倍(高于1.0倍)。海通国际认为,景瑞控股的的财务状况相当良好,并预计2020-2022财年的净资产负债率将会下降。


海通国际预计景瑞控股2020-2022财年房地产销售将有小幅增长,装修服务和租赁收入也将有10%的同比增长,所以,预计同期总收入的复合年增长率为7%,净利润的复合年增长率为12%。海通国际预计在2020-2022财年期间,景瑞控股的毛利率会基本持平在21%,净利率将会从7%小幅增长至8%。景瑞控股在2017-2019财年的派息率为37%-40%,这在同行中很有吸引力,海通国际相信,景瑞控股未来将继续保持派息政策。


在公司估值方面,海通国际认为NAV估值法是衡量房地产开发商价值的最佳方法。海通国际预计景瑞控股的每股NAV在19.19港元左右,并基于每股NAV预估值75%的折价率,给予目标价为4.80港元。而即便给予景瑞控股的折价率高于同行61%的平均折价率,目标价较报告当日收盘价仍有逾124%的升幅,预示着现价非常安全和便宜。


而在同一日,景瑞控股在久期财经和国泰君安国际共同举办的“金久期”2020年度中资离岸债全球高峰论坛上,荣获了中资离岸债券杰出发行人--地产类奖项。据悉,本次评选专家委员会根据企业过往业绩成长、行业排名、公司治理、商业模式、市场影响力及资本市场表现等因子进行评分,遴选出最终获奖名单。此次景瑞控股获得中资离岸债券杰出发行人--地产类奖项,表明其在债券资本市场也获得极高的认可度。