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格隆汇:景瑞控股(01862.HK):发展速度与财务质量并重,高股息+低估值凸显性价比
2021/06/02

近期,地产板块投资热度升温,港股内房股经历调整后开始呈现明显触底反弹之势,不过从目前整个大环境来看,板块低估尽管是共识,但行业仍然处在调控期,市场压力犹存。因此这也意味着,配置板块的性价比将会逊色于个股,那么该如何确认地产个股的机会?


去年房地产三道红线的出台,行业规则改写,过去依靠高杠杆、高负债的高增长模式难以为继,行业进入由规模扩张到重视质量增长的新阶段。这也意味着市场的投资逻辑将更为看重房企在利润端的释放能力和财务端的稳健性。笔者留意到景瑞控股(01862.HK),该公司近期围绕这两块的利好消息频出,不妨借此具体来探讨其投资机会。


1、销售、拿地有质量增长,获券商看好目标价有翻倍空间


今年以来,景瑞控股业务实现稳步推进,在销售和拿地上均有不俗表现。此前5月初,景瑞控股发布公告,其前四月累计合约签约销售额达123.93亿元人民币,同比增长236.5%,合同销售面积约为641,685平方米,合同销售均价约19,313元╱平方米。不难看出,公司前四月合约销售表现已经接近去年全年的一半,增长势头可谓强劲。在之前3月份召开的2020财年业绩会上,景瑞控股曾表示今年销售规模要突破300亿,而公司计划推盘430亿,按照当前进度,达标难度不大。考虑到当前整个楼市回暖势头以及公司的充足货值储备,景瑞控股今年销售表现甚至有望大幅超预期。而这也为公司后续的业绩结转带来了巨大的支撑,利润端有望迎来强劲释放。而从拿地动作来看,景瑞控股今年相继在宁波、武汉、成都等地获取优质地块,公司在拿地策略上,更加注重发展质量,并不盲目追高,其所获取的优良土地储备,为后续的盈利增长奠定了扎实根基。


当前资本市场更为看重房企在盈利层面的能力,而景瑞的盈利能力也得到了业内的认可。此前5月27日,一项由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的测评研究——2021中国房地产上市公司测评成果发布会”上景瑞控股即获得"2021中国房地产上市公司综合实力50强",位列第48位,同时荣获"2021中国房地产上市公司经营绩效五强",第3位。值得一提的是在5月21日,由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”上,景瑞控股亦荣获“2021中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10”、“2021中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10”两项殊荣。由上几大奖项,不难看出,景瑞控股在业内专业机构眼中所获得的评价之高,尤其是在经营绩效和创造财富的能力上,更是排在了行业前头。基于种种优势下,也令景瑞控股获得了市场机构的看好。


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就在近日,海通国际发布研究报告,维持景瑞控股“优于大市”评级,目标价4.85港元,较当前现价具有翻倍空间。海通在报告中特别提到,景瑞通过处置投资性物业而部分转向轻资产模式,目标是每年退出一两个投资组合。另外,公司计划明年分拆旗下物业管理服务业务进行上市。而随着这些布局的推进,相信未来也将成为推动公司估值变化的重要催化剂。


2、融资优势继续保持,财务质量夯实稳健


再来看有望催化估值的第二个因素即财务方面。公司销售业绩的发力令资产负债表更为坚实,而这具体则表现在公司高周转下强大的现金流管理能力。据克而瑞研究中心统计的数据显示,在2020年年报披露之后,共有37家房企披露了其回款率数据,回款率中位数为88%,平均数为87%。而从景瑞地产的数据来看,其2020年的回款率达90.1%,且该指标已连续三年保持高于90%。


除此之外,公司也在不断优化债务结构,强化融资能力,在境内外积极展开融资操作,改善财务基本面。此前,4月26日景瑞曾公告发行2023年到期的1.57亿美元12.5厘优先票据,并在5月17日继续公告额外发行2023年到期的0.33亿美元12.5厘优先票据,且该票据将与4月26日发行的优先票据合并及组成单一类别。


另外5月28日,据上交所披露信息显示,景瑞地产发布2021年公开发行公司债券(第一期)发行公告显示,该期债券为无担保债券,发行规模不超过13.5亿元,每张面值人民币100元,发行价格为100元/张。期限为3年期,第2年末附发行人利率调整选择权及债券持有人回售选择权。承销商为国泰君安证券。信息显示,该期债券票面利率为7.2%。另外经联合资信评估股份有限公司综合评定,公司的主体信用等级为AA,本期公司债券的信用等级为AA。从募资用途来看,该次发行公司债券募集资金扣除发行费用后将全部用于置换前期已偿还到期的“16景瑞01”公司债券。另外在5月24日,景瑞控股发布公告,斥资570万美元回购于2021年到期的2亿美元利率为10.875%的优先票据。回购后的票据将被注销。


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由上面不论是积极发债借新还旧还是赎回优先票据,均充分显示了公司优异的现金流管理能力,而这也是公司对财务结构的审慎管理,保证资金安全取得的优异成绩,同时也将在优化融资成本上带来利润释放的空间,并向市场传递积极信心。实际上,公司优异的财务表现,也令其在信用方面获得了国际权威信贷评级机构的认可。5月26日,穆迪确认景瑞控股(1862.HK)的企业家族评级(CFR)为“B2”,反映了景瑞控股在长三角地区的长期深耕运营、拥有优质的土储以及充足的流动性。穆迪还给予公司“稳定”的评级展望,以反映对其未来12-18个月将在中国一二线城市持续进行地产开发销售并保持充足流动性的预期。另外,5月27日,联合评级国际亦确认景瑞控股“B+”国际长期发行人评级,展望“稳定”。


结语

从当前资本市场来看,港股整个地产板块仍然处在估值底部,近日高盛最新的报告指出“当前新政策对土地价格的影响已经削弱,市场开始明朗化。内房股利润压力舒缓。”同时报告补充道,“当前市场可能对内房行业过于悲观,由于年初至今的房地产价格强势及土地价格溢价逐渐缩小,发展商的现金利润率逐步稳定,为内房股股价调整后的入市良机”。


由此再来看,景瑞控股公司今年来整体保持了股价稳定。目前其动态市盈率仅在3倍,远低于行业平均值,同时按当前股价测算股息率达到9.6%,公司具有充裕的安全边际,投资性价比高。后续公司还将有物业分拆上市等事件催化,投资机会明朗。