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贾智杰:价值创造,锴瑞办公抵御市场波动最坚实的“锚”
2020/01/07

2019年末,地产资管网记者专程来到上海,在景瑞控股旗下锴瑞办公投资、操盘的城市综合体项目“云汇天地”,对锴瑞办公总裁贾智杰先生进行访谈。龙阳路2233号——“云汇天地”的所在地,经常在浦东机场和陆家嘴间往返的商务人士对这里颇为熟悉。地处龙阳路枢纽,尽享六线交汇的便利交通;背靠花木高端品质社区,承接新国际展览中心源源不断的人流。这样一块放眼浦东,甚至上海都可以说是“宝地”的资产却经历了很长一段时间的沉寂。

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终于在2019年,这里迎来了新生。先破后立的空间建设,“叠石、环绿、行云、流水、穹顶、聚场”等六大建筑美学,办公、商业、酒店全业态的整合——锴瑞办公以超越单体项目的视野,站在城市视角,为区域赋能,打造了一个与周边商务、社区共荣共生的城市综合体。


作为锴瑞办公的代表项目之一,“云汇天地”在建筑设计和工程改造方面的突出表现,受到了愈多业内人士的关注,而锴瑞办公深耕一线和新一线城市存量商办的业务重点,具备资产端改造、运营端重整、资金端运筹的全程操盘能力也被视作存量资管领域的“稀缺”能力。


2020首期大咖年终讲,走进锴瑞办公,与总裁贾智杰先生探讨商办市场和存量资管的周期、波动、挑战与机遇。







锴瑞办公如何看待2019年商办市场?


贾智杰:用一个词来形容的话应该是“拐点”。上半年几宗大宗市场的交易让市场沸腾,但下半年市场迅速转冷。这其中有几个原因:


第一,中国经济宏观面呈谨慎的姿态。


第二,行业趋势,住宅与商办市场从2016年开始都进入了一个持续三年的上升周期,到今年下半年市场面临转折点。


第三,涉房货币政策持续收紧。


第四,从商办物业的微观市场来讲,整体的空置率迅速上升,北京、上海、广州、深圳空置率都达到历史新高,上海今年的空置率甚至已经超过了2008年金融危机的水平。包括联办企业WeWork上市遇挫都影响了市场的信心。


种种原因导致整个2019上下半年的市场是“冰火两重天”。






对于2020年的市场,锴瑞觉得采用什么样的方式能够抵御危机?


贾智杰:对于锴瑞办公来讲,我们一直的理念是“创造价值”,只有这样,才能在市场沸腾时创造更多溢价,低谷时保持很高的安全边际。


因此,目前短期市场的低迷对我们项目运营影响有限,长期看我们并不悲观。对于经营周期至少二三十年的重资产物业,关注楼宇品质、硬件、服务水平打开租金上限是关键,租金阶段性的随行就市是可以接受的运营策略。我们已经收获的4个项目,都是通过不良资产或者特殊机会来获取的,本身在价格上有比较大的安全边际,所以说这方面没有太大的压力。另一方面,改造端和运营端都强调的“创造价值”,在市场遇冷的时候,反而更突显出抗风险的能力。从结果来看,相对压力较小的北京市场,我们两个项目的出租率都维持在100%,坪效亦是区域标杆。而在整体压力非常大的上海,位于空置率达30%的张江地区的景瑞张江中心项目,得益于形象与功能完美提升的改造,不但出租率达到95%,而且价格逆势上涨,比周边的竞品溢价20%以上。


这再次印证,只有创造价值,才是周期波动当中最坚实的锚。


2020年,我们依然按照“价值创造”这个理念去推进工作,同时在市场上,利用市场周期的低点来获取更好的项目,为未来的发展做更好的储备。






市场下行,锴瑞办公作为“资产管理者”,在募、投、管、退这些环节上,有哪些优势?


贾智杰:锴瑞办公依托景瑞控股的强大支持,具备全操盘的能力,相对而言“管”这个环节的优势更为突出。


管:锴瑞办公是地产百强景瑞控股战略转型的一个重要的载体和平台。锴瑞沿袭地产基因,在项目价值判断、定位策划、产品设计和工程改造等方面具有先天优势,有利保障了项目进度和质量管控。更关键的是,基于集团独有的“DTV(Design to Value)客户洞见”策略,前端设计精准匹配客户需求,使得运营更为高效,出租率和租金快速攀升进入稳定期,实现项目价值提升。到目前为止,锴瑞办公除十余万方的综合体“云汇天地”外,其他三个项目短则三个月,多则一年即完成改造及运营爬坡期,出租率均在95%以上,坪效也较区域竞品有10%以上的溢价。


退:锴瑞已经在证券化退出上做了成功尝试,2018年3月收购的北京中关村悦莱项目,在同年底与上海景瑞张江中心项目组成“景瑞控股-锴瑞投资京沪办公物业”类REITs资产包,获得了上交所无异议函,打通了证券化的退出通道。


募:锴瑞办公在“云汇天地”项目上实现了很好的募资组合与突破,接下来,我们希望通过良好的管、退能力的展示,与更多资金端领先的机构合作,实现优势互补。


投:基于一直以来“安全第一”的投资理念和对市场周期的判断,2019年市场火热的时候我们保持了定力,而在目前的市场环境下,我们会持续关注一线及新一线城市优质项目的“特殊机会”,为投资人创造更大价值。






锴瑞办公未来将要打造的是一个什么样的愿景?


贾智杰:锴瑞办公始终致力于成为“最懂办公的资产运营管理者”,载体就是以办公为主的商办物业。希望在北上广深等能级高的城市挖掘相对的洼地,然后通过资产管理对价值洼地填平抬升,给客户创造价值,进而成为国内这个领域的佼佼者。





2019年的“冬天”单靠熬是过不去的,2020年的“春天”也不是单靠等待能来的,只有真正的价值创造者,才拥有更坚实、广阔的未来。